Có được thanh toán hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ? Liệu các hợp đồng có nội dung này có vi phạm pháp luật Việt Nam không?
1. Bản án về tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng thuê nhà do thỏa thuận thanh toán bằng ngoại tệ
 
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 153/2019/DS-PT ngày 29/08/2019 về yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà, tiền đặt cọc và tiền phạt có nội dung như sau:
 
“Ngày 27/01/2018 ông Y và ông T đã ký hợp đồng thuê nhà Lô số 73, tờ bản đồ số 10, tại địa chỉ số 42 Đường P, quận N, thành phố Đà Nẵng. Theo hợp đồng này, giá thuê là 2400 USD/tháng. Thời hạn thuê nhà là 05 năm. Tiền cọc: 7200 USD tương đương 3 tháng tiền thuê nhà, được trả 06 tháng một lần. Mục đích thuê nhà là cung cấp các dịch vụ nhà hàng - khách sạn. Ông Y đã thanh toán 06 tháng tiền thuê nhà với số tiền là 14.400 USD và 03 tháng tiền cọc là 7.200 USD. 
 
Ngày 27/01/2018 ông T đã bàn giao nhà cho ông Y, toàn bộ nội thất của ngôi nhà đã bị hư hỏng hoàn toàn, tất cả các thiết bị vệ sinh đều không thể sử dụng và phục vụ cho mục đích kinh doanh của ông Y. Ông Y phải thuê đội vệ sinh với chi phí là 30.000.000 đồng đến tháo dỡ và chuyển toàn bộ thiết bị cũ ra khỏi nhà và đầu tư thay thế thiết bị mới. Ngày 11/3/2018 ông T đã khóa cửa ngôi nhà mà ông Y đã thuê và không cho đội vệ sinh vào nhà để dọn dẹp và lắp đặt thiêt bị mới. Ông T không thông báo cho ông Y biết rằng ông ấy đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, vi phạm hợp đồng thuê nhà đã ký.”
 
Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận yêu cầu của ông Y về yêu cầu hủy hợp đồng thuê nhà do nội dung hợp đồng đã vi phạm điều cấm của pháp luật.
 
2. Có được thanh toán hợp đồng bằng ngoại tệ không?
 
Theo nguyên tắc hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam quy định tại Điều 3 thì Thông tư 32/2013/TT-NHNN thì mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác (bao gồm cả quy đổi hoặc điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ, giá trị của hợp đồng, thỏa thuận) của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ một số trường hợp ngoại lệ. 
 
Đồng thời, Pháp lệnh ngoại hối năm 2005 có giải thích: 
 
1. Ngoại hối bao gồm:
 
a) Đồng tiền của quốc gia khác hoặc đồng tiền chung châu Âu và đồng tiền chung khác được sử dụng trong thanh toán quốc tế và khu vực (sau đây gọi là ngoại tệ);
 
b) Phương tiện thanh toán bằng ngoại tệ, gồm séc, thẻ thanh toán, hối phiếu đòi nợ, hối phiếu nhận nợ và các phương tiện thanh toán khác;
 
c) Các loại giấy tờ có giá bằng ngoại tệ, gồm trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu, cổ phiếu và các loại giấy tờ có giá khác;
 
…
 
Như vây, ngoại tệ nằm trong ngoại hối, nên khi sử dụng ngoại tệ cũng phải tuân thủ theo nguyên tắc sử dụng ngoại hối. Theo đó, ta có thể hiểu trừ một số trường hợp ngoại lệ thì các giao dịch, thanh toán, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng,.. không được thực hiện bằng ngoại tệ trên lãnh thổ Việt Nam. Việc ông Y và ông T ký hợp đồng thuê nhà và có thỏa thuận, thanh toán bằng Đồng Đô la Mỹ là vi phạm điều cấm của luật dẫn đến hợp đồng dân sự trên vô hiệu, áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự 2015. 
 
3. Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật thì giải quyết thế nào?
 
Theo Điều 123 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
 
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
 
Như vậy, hợp đồng thuê nhà được ký giữa ông Y và ông T bị coi là vô hiệu. Khi giải quyết hợp đồng vô hiệu thì hai bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo đúng quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.
 
Mặc khác, đối với các hợp đồng kinh tế thì vấn đề thỏa thuận thanh toán bằng ngoại tệ được quy định tại Nghị quyết 04/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đưa ra 2 hướng giải quyết như sau:
 
- Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, thì hợp đồng kinh tế bị coi là vô hiệu toàn bộ. Trong trường hợp này nếu một hoặc các bên có yêu cầu Toà án giải quyết thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo thủ tục chung.
 
- Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên có thoả thuận thanh toán bằng Đồng Việt Nam hoặc trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên thoả thuận sử dụng ngoại tệ làm đồng tiền định giá nhưng việc thanh toán là bằng Đồng Việt Nam, thì hợp đồng kinh tế không bị coi là vô hiệu toàn bộ.
 
Ngoài ra, tại Nghị quyết 04/2003/NQ-HĐTP còn quy định “Trong trường hợp hoàn trả tài sản là ngoại tệ đã nhận thì bên nhận ngoại tệ phải hoàn trả cho bên giao số ngoại tệ đã nhận được quy đổi ra tiền Đồng Việt Nam theo tỷ giá mua vào của ngoại tệ với Đồng Việt Nam do Ngân hàng Nhà nước công bố tại thời điểm nhận ngoại tệ đã được các bên thoả thuận mà không có tính lãi, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác không trái pháp luật.”
 
Do đó, khi ký kết hợp đồng các bên cần hiểu rõ các quy định của pháp luật Việt Nam về sử dụng ngoại hối để cân nhắc thỏa thuận thanh toán bằng ngoại tệ hay đồng Việt Nam, nếu đã thỏa thuận trong hợp đồng thanh toán bằng ngoại tệ thì sau đó hai bên nên thanh toán bằng Đồng Việt Nam để tránh hợp đồng bị vô hiệu toàn bộ.